Der Vermieter hatte gegen den Mieter Räumungsklage erhoben. Die Kündigung war auf Störung des Hausfriedens durch Erteilung von Musikunterricht gestützt. Der Mieter war zunächst zur Pflege seiner Mutter in die streitgegenständliche Wohnung eingezogen und dann nach deren Tod in das Mietverhältnis eingetreten (§ 563 BGB). Nach Anzeige des Eintrittsrechts durch den Mieter erklärte der Vermieter die Kündigung: Der vertragliche Nutzungszweck sehe eine gewerbliche Nutzung nicht vor. Wegen des durch den Unterricht (Gitarre) verursachten Lärms sei es zu den Hausfrieden unzumutbar beeinträchtigenden Streitigkeiten mit Mitmietern gekommen.
Sowohl die Vorinstanzen, als auch der BGH geben dem Vermieter Recht. Geschäftliche Aktivitäten freiberuflicher oder gewerblicher Art, die nach außen in Erscheinung treten, bedeuten eine Nutzung, die der Vermieter ohne entsprechende Vereinbarung nicht dulden muss. Er kann im Einzelfall verpflichtet sein, eine Erlaubnis zur teilgewerblichen Nutzung zu erteilen, wenn – was der Mieter zu beweisen hat – durch die beabsichtigte Nutzung keine weitergehenden Einwirkungen auf die Mietsache /Mitmieter ausgehen, als die übliche Wohnraumnutzung.

(Quelle: BGH Pressemitteilung 62/2013 zu VIII ZR 213/12)

Frank Heinemann, Rechtsanwalt, Lippstadt