Sachverhalt:
Das Mietverhältnis bestand seit 2006. Die Mieten für die Monate 02/2013 und 04/2013 waren unstreitig weiter offen. Mit Schreiben vom 15.11.2013 kündigt der Vermieter fristlos gem. § 543 Abs. 2 S. 1 Ziffer 3 b) (Verzug in Summe mindestens zwei Monatsmieten) BGB. Die Mieterin wehrte sich mit dem Argument, die Kündigung hätte nicht mehr erklärt werden können, da diese nicht in einer „angemessenen Frist nach Kenntniserlangung vom Kündigungsgrund“ erfolgt sei (§ 314 Abs. 3 BGB). Der Vermieter klagt auf Räumung und Herausgabe.

Das AG Düsseldorf gibt dem Vermieter Recht und gibt der Klage statt, das LG Düsseldorf hebt das Urteil auf (§ 314 Abs. 3 BGB bejaht), lässt die Revision aber zu. Der BGH entscheidet durch und hebt das Berufungsurteil auf (Vermieter behält Recht / Mieterin muss räumen).

Begründung des BGH:
§ 314 Abs. 3 BGB ist schon nicht auf die fristlose Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses gem. §§ 543, 569 BGB anwendbar. Diese Normen regeln abschließend die Voraussetzung für die fristlose Kündigung. Dabei habe der Gesetzgeber keinen Verweis auf § 314 BGB vorgenommen und auch die Frage einer „angemessenen Frist“ bewußt nicht geregelt. In der Gesetzesbegründung der Mietrechtreform (2001: BT- Drucks. 14/4553, S. 44), welcher die §§ 543, 569 BGB entstammen, sei ausgeführt:

„Es wird davon abgesehen, festzulegen, dass die Kündigung innerhalb einer angemessenen Zeit seit der Kenntnis vom Kündigungsgrund zu erfolgen hat. (…)“

Daran habe auch die Einführung des § 314 BGB durch das Schuldrechtsmodernisierungsgesetz vom 26.11.2001 (BGBl I S. 3138) nichts geändert. § 314 BGB werde als Generalklausel durch die spezielleren Normen der §§ 543, 569 BGB verdrängt (BT-Drucks. 14/3040 S. 177).
Im streitgegenständlichen Fall gäbe es auch letztlich keinen Umstand, der ein Vertrauen der Mieterin darauf, die nicht gezahlten Mieten abschließend nicht zahlen zu müssen, rechtfertigen würde.

Frank Heinemann, Rechtsanwalt, Lippstadt